La escena lo dice todo. Una familia sale de su vivienda dañada con lo que puede cargar, busca un techo provisional y encuentra que el mercado le cobra más por la urgencia. Eso es lo que denuncian arrendatarios en al menos cinco departamentos golpeados por el terremoto: Risaralda, Chocó, Caldas, Quindío y Valle del Cauca.
Las quejas llegaron hasta la Federación Colombiana de Lonjas de Propiedad Raíz (Fedelonjas), cuyo presidente, Ramírez, salió a explicar las reglas del juego —y a recordar que algunos propietarios las están ignorando.
Lo que dice la ley
El marco legal no deja mucho espacio a la interpretación. Según Ramírez, cuando un contrato de arrendamiento llega a su renovación, el incremento del canon no puede superar la variación del Índice de Precios al Consumidor (IPC) del año inmediatamente anterior. Para el período en cuestión, ese tope es el 5,10%. Además, el ajuste solo puede realizarse cada 12 meses desde el último incremento.
Para inmuebles que entran por primera vez al mercado de arrendamiento, la Ley 820 establece un límite distinto: el canon mensual no puede superar el 1% del avalúo comercial del inmueble. Dos reglas claras, dos topes concretos. Lo que se está denunciando va más allá de ambos.
Los números que alarman
El alcalde de Manizales, Rojas, fue el primero en poner cifras sobre la mesa. Según el mandatario, se conocieron denuncias de inmuebles cuyos arriendos pasaron de 300.000 a 500.000 pesos mensuales tras el sismo. «Este no es el momento de especular ni de jugar con la platica de la gente que quedó en unas condiciones muy difíciles», declaró Rojas, quien anunció controles frente a posibles prácticas de especulación.
El alcalde advirtió que la vigilancia no se limitará al mercado de arriendos: también apunta a evitar aumentos injustificados en alimentos y materiales de construcción, cuya demanda crece durante la atención y reconstrucción de emergencias.
Dónde reclamar
Fedelonjas señaló que los arrendatarios que consideren estar enfrentando incrementos desproporcionados pueden acudir a las autoridades locales. Son las alcaldías, precisó Ramírez, las encargadas de ejercer control y vigilancia sobre los contratos de arrendamiento. El llamado del gremio es a presentar quejas formales cuando un propietario incumpla las reglas aplicables.
Desde el Ministerio de Vivienda también se anunció, por instrucción del gobierno nacional y en coordinación con la Unidad Nacional para la Gestión del Riesgo de Desastres (UNGRD), un paquete de soluciones para las regiones afectadas que incluye medidas sobre arriendos y alivio en el cobro de servicios públicos.
El otro problema: ¿cuándo se puede romper el contrato?
Más allá de los precios, el terremoto plantea otra pregunta práctica: ¿puede un arrendatario abandonar el inmueble dañado sin penalización? Ramírez explicó que depende de una validación técnica. Si la decisión de irse responde únicamente a la percepción del arrendatario, sin un concepto técnico que respalde el abandono, el contrato exige cumplir sus condiciones —normalmente, avisar con al menos tres meses de anticipación.
Sin embargo, cuando una evaluación técnica determina que la vivienda quedó inhabitable, los arrendatarios pueden recurrir al artículo 1990 del Código Civil para solicitar la terminación del contrato por las condiciones del inmueble. La diferencia entre una salida legal y una costosa depende, entonces, de conseguir ese dictamen a tiempo.
La lectura de Hemisferio
Lo que ocurre en el Eje Cafetero y el Pacífico colombiano tiene un nombre preciso: aprovechamiento de la desgracia ajena. El libre mercado funciona cuando las partes negocian en condiciones razonables; no cuando una de ellas acaba de perder su techo en un sismo. La ley ya puso los topes —5,10% de IPC, 1% del avalúo comercial—, pero los topes sin vigilancia son letra muerta. La pregunta que queda abierta es si las alcaldías, desbordadas por la emergencia, tendrán la capacidad real de fiscalizar cada contrato especulativo. De esa respuesta depende que la norma proteja a quien más la necesita.
